보증금·복비·3개월 룰, 헷갈리지 않게 설명합니다.
전세계약을 하다 보면 한 번쯤 이런 생각이 듭니다.
“이 집, 끝까지 못 살 것 같은데…”
“전세계약 만기 전 퇴거하면 문제 되는 거 아닐까?”
검색해보면 말이 제각각이라 더 헷갈리죠.
그래서 이 글에서는
전세계약 만기 전 퇴거가 언제 가능한지,
그리고 언제 조심해야 하는지를
상황별로 말하듯 정리해드립니다.
결론부터 말하면 이렇게 나뉩니다
바쁘신 분들은 이것만 먼저 보셔도 됩니다.
- 신규 전세계약 → 임대인 동의 없으면 퇴거 어렵습니다.
- 일반 재계약 → 새 계약이라 2년 의무 거주입니다.
- 계약갱신요구권 재계약 → 3개월 후 퇴거 가능합니다.
- 묵시적 갱신 → 언제든 통보, 3개월 뒤 퇴거 가능합니다.
즉,
전세계약 만기 전 퇴거는 ‘미리 말했느냐’가 아니라
‘지금 내 계약이 어떤 상태냐’가 기준입니다.
전세 계약 만기 전 퇴거, 기본 원칙부터 볼게요
전세계약은 기본적으로
정해진 계약 기간을 지키는 계약입니다.
그래서
“사정이 생겨서 이사 가야 해요”라고 말해도
그 말만으로 계약이 끝나지는 않습니다.
- 계약 기간 중 퇴거 → 원칙적으로 계약 위반
- 다만, 법에서 인정하는 예외는 있음
- 핵심은 보증금 반환 시점과 중개수수료 부담
이제부터는
상황별로 하나씩 살펴보겠습니다.
신규 전세계약일 경우
신규 전세계약이란?
처음 체결한 전세계약입니다.
계약서에 기간이 명확하게 2년으로 정해져 있고,
아직 재계약이나 연장을 한 적 없는 상태죠.
이 경우, 만기 전 퇴거 가능할까요?
현실적으로 말씀드리면 어렵습니다.
- 임대인 동의가 반드시 필요하고
- “미리 말했어요”만으로는 나갈 수 없습니다
즉,
신규 전세계약 상태에서는
임차인이 일방적으로 계약을 끝낼 수 없습니다.
보증금과 중개수수료는 어떻게 될까요?
이 부분이 가장 현실적인 문제입니다.
- 보증금: 보통 다음 세입자가 들어온 뒤 반환
- 중개수수료: 임차인 부담이 일반적
그래서 신규 전세계약 중도 퇴거는
시간도 오래 걸리고, 비용 부담도 큽니다.
상황 ② 재계약했을 때 (여기서 가장 많이 갈립니다)
재계약했다고 해서
모두 같은 전세계약은 아닙니다.
계약서에 어떤 문구가 들어갔는지,
이게 정말 중요합니다.
일반 재계약(합의 갱신)인 경우
“2년 더 살 거죠?”라는 말에
기간만 늘려 다시 계약서를 썼다면
법적으로는 새로운 전세계약입니다.
- 다시 2년 의무 거주
- 중도 퇴거 시 복비 임차인 부담
- 보증금은 새 세입자 입주 후 반환
계약갱신요구권을 명시한 재계약
재계약서 특약에
아래와 같은 문구가 있다면 상황이 달라집니다.
▶ 계약갱신요구권 특약 문구 실제 예시
본 계약은 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따라
체결된 갱신 계약임을 확인한다.
이 경우 법적으로는
기존 계약의 연장으로 봅니다.
- 임차인은 언제든 해지 통보 가능
- 통보 후 3개월 지나면 계약 종료
- 보증금 반환 의무 발생
- 중개수수료는 임대인 부담
👉 이게 흔히 말하는 3개월 룰입니다.
상황 ③ 묵시적 갱신된 전세계약
묵시적 갱신이란 이런 경우
- 집주인: 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 아무 말 없음
- 세입자: 만기 2개월 전까지 아무 말 없음
이러면 법적으로
전 계약과 동일한 조건으로 자동 연장된 것으로 봅니다.
그럼 2년을 꼭 살아야 할까요?
많이들 이렇게 오해하시는데, 아닙니다.
- 계약은 2년 연장되지만
- 세입자는 언제든 해지 통보 가능
- 통보 후 3개월 지나면 계약 종료
중개수수료는 누가 부담하나요?
묵시적 갱신 후
3개월 룰로 퇴거하는 경우는
정상적인 계약 종료로 봅니다.
따라서
다음 세입자 중개수수료는 임대인 부담입니다.
전세계약 만기 전 퇴거, 집주인이 거절할 때 대응 방법
여기서부터가 실전에서 가장 중요한 부분입니다.
퇴거 의사를 밝혔는데
집주인이
“안 된다”, “2년 살아야 한다”고 말하는 경우가 정말 많습니다.
이럴 때는
감정적으로 대응하지 말고
기록이 남는 방식으로, 법 기준만 전달해야 합니다.
집주인이 “안 된다”고 할 때 첫 대응 문구
임대인께서 새 임차인 확보를 원하시는 점은 이해합니다.
다만 계약갱신요구권에 따른 해지는
임차인이 대체 임차인을 구해야 할 의무는 없는 것으로 알고 있습니다.
해지 통보일로부터 3개월 경과 시
보증금 반환 의무가 발생하는 점 참고 부탁드립니다.
“2년 계약이라 중간에 나가면 안 된다”고 할 때
말씀 주신 내용은 이해합니다.
다만 본 계약은 일반 재계약이 아닌
임차인의 계약갱신요구권 행사로 체결된 계약으로,
법적으로 기존 계약의 연장에 해당합니다.
해지 통보 후 3개월이 경과하면
계약 종료 효력이 발생하는 점 다시 한번 안내드립니다.
“새 세입자 구해와야 보증금 준다”고 할 때
임대인께서 새 임차인 확보를 원하시는 점은 이해합니다.
다만 계약갱신요구권에 따른 해지는
임차인이 대체 임차인을 구해야 할 의무는 없는 것으로 알고 있습니다.
해지 통보일로부터 3개월 경과 시
보증금 반환 의무가 발생하는 점 참고 부탁드립니다.
전세계약 만기 전 퇴거, 가장 흔한 오해들
- “말만 미리 하면 나갈 수 있다” → 아닙니다
- “재계약은 다 똑같다” → 전혀 아닙니다
- “묵시적 갱신되면 2년 묶인다” → 세입자는 다릅니다
마지막으로 꼭 정리하고 갈게요
- 신규 계약인지, 재계약인지
- 재계약서에 계약갱신요구권 문구가 있는지
- 묵시적 갱신 상태인지
- 보증금 반환 시점은 언제인지
- 해지 통보를 기록으로 남겼는지
마지막으로 정리해볼게요
전세계약 만기 전 퇴거는
“나가고 싶다”는 말로 결정되는 문제가 아닙니다.
내 계약 상태,
계약서 문구,
해지 통보를 언제·어떻게 했는지
이 세 가지가 전부입니다.
이 글을 저장해두셨다가
계약서 다시 볼 때 한 번 더 확인해보세요.
전세계약에서 손해 보는 이유는
대부분 몰라서입니다.